Kerklaan 450 (ING)
voorbereiding 70 m variant
De eigenaar van het ING gebouw aan de Kerklaan 450 heeft het gebouw in 2019 aangekocht met het voornemen de locatie te herontwikkelen en wil een nieuw gebouw op deze kavel realiseren. Nadat de plannen openbaar zijn gemaakt bleken echter verschillende partijen grote waarde te hechten aan behoud van het bestaande pand. Diverse malen is onderzocht of het pand behouden kan blijven met een nieuwe invulling, dit heeft geen concreet resultaat opgeleverd. De eigenaar heeft conform bestemmingsplan Middelwaterring 2015 het recht om op deze kavel een gebouw met een footprint van 30m x 70m en een hoogte van 30 m te realiseren, dit noemen wij de 'bestemmingplanvariant'.
Op 17 april 2023 heeft de eigenaar een sloopmelding ingediend waarmee hij het recht heeft het huidige pand te slopen.
Die zelfde dag heeft de gemeenteraad een motie aangenomen waarin het college verzocht wordt om er alles aan te doen de 'bestemmingplanvariant' te voorkomen en in plaats daarvan een gebouw mogelijk te maken van 4 lagen met daarbovenop een toren met een maximale diameter van 26,5 m tot een maximale hoogte van 70 m vanaf maaiveld. Dit onder voorwaarde dat er aan allerlei kwaliteitseisen wordt voldaan.
Het college is diverse malen hierover in gesprek gegaan met de eigenaar maar dit heeft niet tot een gewenst resultaat geleid. Daarom heeft de gemeenteraad maandag 22 November 2023 besloten een voorbereidingsbesluit te nemen waarin zij verklaart dat een omgevingoplan (de opvolger van een bestemningsplan) wordt voorbereid. Hiermee kan de 'bestemmingsplanvariant' toch tegengehouden worden
Hieronder wordt een overzicht gegeven van de planvorming van de afgelopen jaren.
2019: Voornemen realisatie nieuw gebouw
Het ING-gebouw aan de Kerklaan 450 is in 1995 gerealiseerd. De huurder (ING-bank) gebruikt momenteel slechts de onderste verdiepingen en zal het gebouw binnenkort verlaten. Het is een bijzonder gebouw, ontworpen door het architectenbureau Alberts en van Huut en is een voorbeeld van ‘organische’ architectuur.
De huidige eigenaar heeft het ING-gebouw op 14 juni 2019 aangekocht met het voornemen om hier een nieuwe ontwikkeling te realiseren, HIG projectontwikkeling B.v is de ontwikkelende partij. In een onderzoek van HIG zijn de mogelijkheden van behoud van het gebouw als woongebouw bekeken. Geconcludeerd is dat dit niet rendabel is. De gemeente is hier in meegegaan, zie de ‘memo herontwikkeling HIG met oplegnotitie Capelle’ bij de downloads onderaan deze pagina. In het najaar 2019 hebben de eigenaar van het gebouw en de gemeente de realisatie van een nieuw woongebouw verkend. In de Najaarsnota 2019 heeft de gemeenteraad ook budget voor de nadere uitwerking van deze sloop-nieuwbouwvariant vastgesteld.
1e helft 2020: Avond omwonenden en monumentale status
De ideeën van de eigenaar en voorgenomen randvoorwaarden van de gemeente zijn op 23 januari 2020 gepresenteerd aan- en besproken met omwonenden, zie het bestand ‘presentatie Kerklaan 450 – 23012030’ bij de downloads onder aan deze pagina. Buurtbewoners hebben tijdens deze informatieavond hun zorgen geuit over deze ontwikkeling, zie het ‘verslag bijeenkomst kerklaan 450 – 23122020’ bij de downloads onder aan deze pagina. Naar aanleiding van deze informatieavond hebben een aantal omwonenden de actiegroep ‘stopsloop inggebouw’ opgericht.
De Historische Vereniging Capelle (HVC) heeft aan het college verzocht het pand een monumentale status toe te kennen. Dit verzoek, van februari 2020, is door het college afgewezen op advies van de commissie Dorp, Stad en Land. De HVC heeft bezwaar aangetekend tegen het collegebesluit, de zitting hierover vond plaats op 8 september 2020. De bezwaarcommissie geeft in haar advies ex art 1:13 Avb van 26 september 2020 geoordeeld dat het advies van de commissie Dorp, Stad en Land terecht is overgenomen en dat het bestreden besluit in stand kan worden gelaten. Hiermee is het bezwaar afgewezen. Zie het ‘Collegevoorstel afwijzing toekennen monumentale status’ bij de downloads onder aan deze pagina. Het ontbreken van een beschermde status geeft de eigenaar het recht het pand te slopen als het aan de (technische) eisen van een sloopmelding voldoet.
2e helft 2020: Onafhankelijk onderzoek
In de raadsvergadering van 13 juli 2020 heeft de gemeenteraad het college gevraagd een onafhankelijk onderzoek uit te laten voeren naar de mogelijkheden om het pand te behouden. Verder wilde een aantal raadsleden graag een bezoek brengen aan het pand. In verband met coronamaatregelen kon dit niet doorgaan, daarom is een video gemaakt van de binnenkant van het gebouw. De video is via deze link te bekijken.
Het onafhankelijk onderzoek is uitgevoerd door Bureau de Ruimte, een onafhankelijk adviesbureau dat ervaring heeft met het succesvol herbestemmen van moeilijk te transformeren panden. In deel 1 van het onderzoek heeft Bureau de Ruimte een second opinion uitgevoerd naar de mogelijkheid woningbouw te realiseren in het bestaande pand. Hiervan wordt geconcludeerd dat dit niet rendabel is, zie ‘second opinion definitief 8 dec 2020, bij de downloads onder aan deze pagina.
In deel 2 van het onderzoek heeft Bureau de Ruimte een alternatieve invulling onderzocht. Hierbij zijn naar inschatting van Bureau de Ruimte de meest haalbare denkrichtingen uitgewerkt te weten behoud als kantoorverzamelgebouw en een mix van functies. Behoud van het pand als kantoorverzamelgebouw wordt als niet realistisch gezien. Een alternatief zou een mix van functies kunnen zijn. De uitwerking hiervan, in het rapport ‘De leeuw van Capelle’ genaamd, lijkt in eerste instantie haalbaarder, maar gezien de vele ‘dilemma’s’ die hier spelen wordt geconcludeerd dat het niet vanzelfsprekend is dat het pand hiermee behouden kan blijven, zie ‘Deel II Rapportage alternatievenonderzoek def 8 dec 2020’ bij de downloads onder aan deze pagina.
2021: onderzoek initiatiefgroep ‘de leeuw van Capelle’
De actiegroep ‘stopsloop inggebouw’ heeft zich herdoopt in de initiatiefgroep ‘de leeuw van Capelle’. Zij heeft het college begin 2021 verzocht om de mogelijkheid van behoud van het pand met een mix van functies nader te mogen onderzoeken, hiervoor heeft zij de ruimte gekregen, zie het document ‘2021-04-15 gezamenlijk persbericht gemeente en initiatiefgroep’ bij de downloads onder aan deze pagina. De initiatiefgroep heeft een ontwikkelaar gevonden die een businesscase uitgewerkt heeft waarbij het gebouw wordt getransformeerd tot een woningcomplex voor ouderen met eventueel een zorgfunctie. HIG is in principe bereid om het pand aan de ontwikkelaar te verkopen, maar wil dan wel de gemaakte plankosten, rente en bijkomende kosten vergoed krijgen. Het bedrag dat de ontwikkelaar kan investeren voor de aankoop om een sluitende businesscase te krijgen is echter hiervoor onvoldoende.
In onderling overleg heeft de initiatiefgroep de tijd gekregen om met subsidieaanvragen en crowdfunding het tekort te overbruggen. Dit bleek weerbarstiger dan gedacht en de initiatiefgroep is hier niet in geslaagd. De initiatiefgroep onderzoekt momenteel alternatieve financieringsmogelijkheden en heeft contact met een aantal potentiële ontwikkelaars.
In overleg met de initiatiefgroep is parallel hieraan het onderzoek naar de sloop-nieuwbouw variant opnieuw opgepakt. Het blijft uiteraard mogelijk dat gedurende de voorbereiding van dit project een partij gevonden wordt die het pand van HIG koopt om het pand te behouden, in dat geval wordt de sloop-nieuwbouwvariant niet uitgevoerd. Zie het gezamenlijke persbericht van gemeente, ontwikkelaar en initiatiefgroep van vrijdag 11 juni 2021 bij de downloads onder aan deze pagina.
2e helft 2021: uitwerken nieuwbouwvariant
De gemeente Capelle aan den IJssel en HIG gaan de sloop-nieuwbouwvariant nader onderzoeken. Dit moet leiden tot een schetsontwerp van een nieuwbouwplan. Dit schetsontwerp kan HIG in de volgende fase uitwerken tot een definitief ontwerp waarmee ook de omgevingsvergunning aangevraagd kan worden. In de ‘projectaanpak uitwerken nieuwbouwvariant Kerklaan 450’ bij de downloads onder aan deze pagina wordt de aanpak hiervan toegelicht.
Gezien de voorgeschiedenis van de planvorming wordt in de projectaanpak voorgesteld om een nieuwe start te maken. De gemeente wil gezamenlijk met verschillende belanghebbenden studies opstellen naar de mogelijkheden van de kavel. Uitgangspunt hierbij vormt het idee van de eigenaar om hier een complex met voornamelijk appartementen te ontwikkelen. Het vastgestelde en in ontwikkeling zijnde ruimtelijk beleid van de gemeente Capelle aan den IJssel is hierbij het kader waarbinnen geopereerd wordt.
In september 2021 vond een digitale informatie en participatie avond plaats waarin de architect zijn ideeën presenteerde en reacties vanuit de omwonenden opgehaald zijn. In november 2021 en februari 2022 vonden bijeenkomsten plaats met een hiervoor opgerichte klankbordgroep die met name uit omwonenden bestaat. In deze bijeenkomsten heeft de architect verschillende ontwerprichtingen gepresenteerd en zijn de wensen vanuit de klankbordgroep besproken.
Bijeenkomst maandag 25 april 2022
Op maandag 25 april 2022 is er een informatiebijeenkomst gehouden voor omwonenden en ondernemers over de stand van zaken van de plannen met het ING-gebouw aan de Kerklaan 450. Tijdens deze bijeenkomst heeft V8, het door HIG ingehuurde architectenbureau, een schetsontwerp gepresenteerd.
De eigenaar van het ING pand aan de Kerklaan 450 heeft het voornemen dit pand te slopen en hier een nieuw gebouw te realiseren. De architect van de ontwikkelaar heeft een aantal varianten (variant A t/m C) van een nieuw gebouw ontwikkeld en voorgelegd aan omwonenden. Naar aanleiding van reacties van omwonenden heeft de architect variant D gemaakt, dit is ook de variant waar de ontwikkelaar mee verder wil. Overwegingen hiervoor zijn de relatief gunstige effecten op privacy (loggia’s i.p.v. balkons) en de beperktere schaduwwerking en windhinder.
Deze 4 varianten zijn gepresenteerd aan omwonenden. Uiteraard was het op deze plenaire avond niet mogelijk om iedere omwonende te laten zien wat de effecten op schaduw en uitzicht voor hem of haar zijn. Daarom zijn de varianten in de stadsatlas opgenomen zodat iedereen dit voor zichzelf kan bekijken.
2e helft 2022 / begin 2023
In de 2e helft van 2022 hebben diverse kleinschalige gesprekken plaatsgevonden met de klankbordgroep, initiatiefgroep en een aantal andere omwonenden. Mede op basis van input van deze gesprekken zijn een aantal ontwikkelingsrichtingen uitgewerkt. Het college heeft deze ontwikkelingsrichtingen aan de raadscommissie voorgelegd; op 28 november 2022 ter consultatie en op 31 januari, in aangepaste vorm ter besluitvorming. Het laatste voorstel was, kort gezegd, om in afwijking van het bestemmingsplan een hoge en relatief smalle toren (van maximaal 70 m hoog) toe te staan met bijbehorende ambities. Zie het voorstel op de raadskalender https://capelleaandenijssel.raadsinformatie.nl/vergadering/1044577 onder agendapunt 7.
De commissie heeft tijdens haar vergadering op 31 januari aangegeven het voorstel niet door de raad in behandeling te willen laten nemen, zij wil pas uitspraken over deze locatie doen nadat er brede ruimtelijke kaders verwoord in een visie voor het gehele centrum zijn opgesteld. Hiermee wordt project ‘Kerklaan 450’ vanuit de gemeente ‘on hold’ gezet, totdat de nieuwe Centrumvisie is vastgesteld. Dit betekent dus dat de gemeente voorlopig niet meewerkt aan plannen van de eigenaar om af te wijken van het bestemmingsplan.
2023
De eigenaar van het ING gebouw heeft na het besluit om het project 'on hold' te zetten aangegeven niet te willen wachten op de vaststelling van de centrumvisie en de kavel te gaan ontwikkelen binnen de kaders van het bestemmingsplan. Als de ontwikkelaar een plan indient dat aan alle relevante wet- en regelgeving voldoet (de 'bestemmingsplanvariant'), kan de gemeente dit plan niet tegenhouden. De eigenaar heeft op 17 april een sloopmelding gedaan op basis waarvan zij het bestaande ing-pand mogen slopen.
Eveneens op 17 april heeft de gemeenteraad echter een motie aangenomen waarin Burgemeester en Wethouders verzocht werden om:
- Alles in het werk te stellen om te voorkomen dat een ongewenste ontwikkelingsrichting op deze locatie plaats gaat vinden;
- De ontwikkelaar te bewegen een plan uit te werken en in te dienen overeenkomstig de 70 meter variant zoals deze gepresenteerd is aan omwonenden en gemeenteraad.
Met deze opdracht zijn opnieuw gesprekken aangegaan met de eigenaar en met een nieuwe, door de eigenaar aangedragen ontwikkelaar die de kavel mogelijk wil kopen en ontwikkelen. Uit deze gesprekken bleek dat de ontwikkelaars aanzienlijk meer volume wilden realiseren dan de 70 m mogelijk maakt. Zij gaven aan dat dit nodig is, onder meer omdat wij conform ons huidige beleid eisen dat 30% van het aantal woningen ‘sociale woningbouw’ moet worden. De ontwikkelaars legden uiteindelijk een plan voor met een aanzienlijk dikkere toren en een 5e laag op de onderbouw. Dit vindt de gemeente niet acceptabel vanwege stedenbouwkundige redenen en omdat dit voor omwonenden meer hinder oplevert en het (sterk) afwijkt van de 70 m variant die uitgebreid met omwonenden besproken is. Na een gesprek met de wethouder hebben de ontwikkelaars aangegeven nu weer verder te willen werken aan de bestemmingsplanvariant.
De gemeente vindt de bestemmingsplanvariant zeer onwenselijk en (in juridische termen) niet in lijn met een ‘goede ruimtelijke ordening’. Op 22 november 2023, heeft de gemeenteraad hierom een voorbereidingsbesluit genomen waarin zij verklaart een omgevingsplan voor te bereiden voor de Kerklaan 450.
Met het voorbereidingsbesluit wordt het huidige bestemmingsplan in feite ‘overruled’ en daarmee kunnen wij de bestemmingsplanvariant toch tegenhouden. Als de eigenaar een omgevingsvergunningaanvraag indient hoeft deze een jaar lang niet in behandeling worden genomen. Wij hebben daarmee dus een jaar de tijd om een nieuw (ontwerp) omgevingsplan op te stellen. Een omgevingsplan is de vervanger van een bestemmingsplan als op 1 januari 2024 de Omgevingswet ingaat. Er zijn hierbij 2 zaken van groot belang:
1. Omdat er al een sloopmelding is ingediend mag de eigenaar op basis daarvan het bestaande ING-pand toch slopen zonder dat wij dit tegen kunnen houden
2. De basis voor het nieuw op te stellen omgevingsplan is de 70 m variant op de kavel van het ing gebouw. Dit is het uitgangspunt omdat enerzijds de raad in haar motie van 17 april zich achter deze variant heeft geschaard. Anderzijds omdat een verdere beperking van de bouwmogelijkheden kan leiden tot zeer hoge (directe) planschadekosten voor de gemeente. De eigenaar van het ing pand kan planschade bij de gemeente claimen als de economische waarde van de grond na vaststelling van het nieuwe omgevingsplan minder is dan voor vaststelling. Naar inschatting van een extern bureau dat een planschaderisico onderzoek heeft uitgevoerd leidt het planologisch mogelijk maken van de 70 m variant niet tot planschade.
Wij zullen begin 2024 starten met het opstellen van het omgevingsplan, hierbij wordt uiteraard ook de buurt betrokken.